Kaj se dogaja s cenami na trgu nepremičnin v slovenskih regijah?

Za kvadratni meter rabljenega stanovanja je treba v Ljubljani odšteti tudi 3.000 evrov in več. Še precej dražja in nedostopnejša so za prebivalce nova stanovanja. Veliko lažje lahko do nepremičnine pridete z nakupom na vzhodu države. V Mariboru boste za kvadratni meter stanovanja odšteli pol manj kot v glavnem mestu.

Cene nepremičnin v Sloveniji vse od zadnje finančne in gospodarske krize vztrajno rastejo. Napovedi o velikih pretresih, ki naj bi jih prinesla epidemija, se niso uresničile.

Marca lani se je za nekaj časa ustavilo trgovanje, zato se je po vsej državi število transakcij s stanovanji občutno zmanjšalo, največ na Obali – do 50 odstotkov, od 25 do 35 odstotkov pa tudi v Ljubljani in okolici.

A nepremičninski trg je po majskem preklicu ukrepov hitro ponovno oživel, obseg trgovanja pa je kmalu dosegel raven pred razglasitvijo epidemije, v poročilu za prvo polovico lanskega leta ugotavljajo na Geodetski upravi RS (GURS).

Izkoristili so moratorij na kredit

Cene na nepremičninskem trgu po epidemiji niso padle, čeprav so to nekateri pričakovali. Predvideva se, da je vzrok za to treba iskati v ukrepu, ki je omogočil moratorij za odplačilo kredita in ga “je izkoristilo zelo veliko ljudi”. Morebitne posledice te krize bodo vidne šele zdaj, ko so se aprila in maja sprostili prvi moratoriji.

Kljub vsemu pa je večina ljudi, ko je jemala kredit za nakup stanovanja, ravnala pametno in donosa ni delala na osnovi Airbnb, ampak na osnovi dolgoročnih najemov.

Za kvadratni meter rabljenega stanovanja 2.900 evrov

Cene so kljub zaostrenim razmeram v večjem delu države v prvi polovici lanskega leta zrasle ali stagnirale (poročilo za celotno leto bo na voljo konec junija).

Najvišje so cene nepremičnin v Ljubljani, kjer je bilo treba lani za kvadratni meter rabljenega stanovanja prvič odšteti več kot 2.900 evrov, v Mariboru pa le pol toliko – 1.390 evrov.

Tudi primerjava oglaševanih cen na nepremičninskih portalih kaže velike razlike med kraji. Za nakup 50–60 m² velikega stanovanja boste v Ljubljani plačali veliko več kot na vzhodu države.

Za kvadratni meter takšnega stanovanja v Pomurju boste v povprečju odšteli 1.460 evrov, v Celju in Laškem 1.620 evrov, v Mariboru 1.570 evrov, v Ljubljani pa kar 3.600 evrov.

Nova stanovanja so še dražja

Še višje so cene novih stanovanj. V Ljubljani se je v zadnjih letih začela gradnja številnih stanovanjskih objektov, nekateri od njih bodo prve stanovalce sprejeli šele čez leto ali dve.

Po cenah sodeč je nakup novega stanovanja v glavnem mestu rezerviran le za ljudi z visokimi prihodki ali veliko prihranki. Kvadratni meter stanovanja, ki ga investitor ne ponuja kot luksuzno nepremičnino, praviloma presega 4.000 evrov.

Vsaka novogradnja še ni luksuz

So to luksuzna stanovanja ali je luksuzna zgolj cena? “Vsaka novogradnja še ne pomeni, da gre za luksuz, je pa res, da je cena na trgu luksuzna,” ob tem opozarjajo nepremičninski strokovnjaki.

Novogradnje v primerjavi s starejšimi stavbami res nudijo več udobja (dvigalo, lastno parkirno mesto, boljšo izolacijo, drugačno razporeditev prostorov …), a to še ne pomeni, da gre za luksuz. “Če luksuz primerjaš z nečim v tujini, ga pri nas skorajda ni. Luksuz pomeni tudi, da imamo lep pogled, da so stavbe v okolici lepe. Luksuz ni le to, da imamo lep vila blok, pri tem pa gledamo sosedu skorajda v krožnik. Videti moramo celotno sliko luksuza,” pravi strokovnjakinja Z.M..

V Sloveniji se velikokrat neki projekt umesti v okolje, ki je daleč od luksuza. Tujci velikokrat povedo, da jim je nepremičnina všeč, jim pa ne ustreza tisto, kar vidijo skozi okno. “Stanovanje ni luksuzno, če iz njega vidimo podrtijo iz petdesetih let, ker se sosedje ne morejo dogovoriti, ali bodo obnovili fasado. V Sloveniji nimamo luksuznih predelov, zato težko govorimo o luksuzu. Cene pa so z vidikov domačinov luksuzne,” dodaja Z.M..

Ponudba ne dosega povpraševanja

Cene nepremičnin so se v Sloveniji začele višati že na začetku devetdesetih let, pojasnjujejo iz Urbanističnega inštituta. Zaradi učinkov gospodarske krize, ki se je začela leta 2007, so se med letoma 2010 in 2014 cene stanovanj malenkost znižale, nato pa znova rasle in se stalno zvišujejo od leta 2015.

Zato ni jasno, od kod pričakovanja, da bi cene zaradi epidemije padle. “Odgovor na vprašanje, zakaj so cene nepremičnin tako visoke, je vedno bil in bo še naprej ta, da se bo tako stanje nadaljevalo, dokler ponudba ne bo presegla povpraševanja oz. se vsaj znatno približala nivoju povpraševanja. To je osnovno pravilo delovanja trga – trga česarkoli,” še dodajajo iz Urbanističnega inštituta. So se pa zaradi upada turizma (storitve Airbnb, Booking.com …) znižale cene najemnin.

Pregled statističnih podatkov (tudi za nazaj) kaže, da sta se z visokimi cenami stanovanjskih nepremičnin ves čas srečevala zlasti Ljubljana in Obala, medtem ko so bile cene za primerljive nepremičnine vedno nižje v drugih krajih po Sloveniji, vključno z Mariborom. Iz inštituta odgovarjajo: “To nikakor ni pojav ‘zadnjih let’. Tudi v tem primeru je razlog ta, da je v Ljubljani in na Obali povpraševanje, bodisi po najemnih ali lastniških stanovanjih/hišah, veliko večje kot drugod po Sloveniji.”

Tudi Maribor ni več tako poceni

Za nakup nepremičnine boste največ odšteli v Ljubljani in na Obali, visoke cene so tudi na Gorenjskem. Pri tem je izpostavljen Bled, kjer ljudje nepremičnine kupijo in jih nato oddajajo v kratkoročni najem, nekateri pa so tam v apartmaje spreminjali tudi svoje garaže. Od epidemije je ogromno povpraševanja tudi po nepremičninah v Kranjski Gori, saj so ljudje spoznali, kaj se zgodi, ko se država zapre in ne smeš v drugo občino ali regijo.

Nekoliko manj bodo kupci za nakup stanovanja odšteli na vzhodu države. Maribor je vedno bil pol cenejši od Ljubljane. Za 50 m² veliko stanovanje v Ljubljani ste lahko dobili dve takšni stanovanji v Mariboru. A tudi to se je spremenilo. Ljubljančani so začeli investirati tudi v Mariboru, zato ta danes ni več tako poceni, saj so se cene dvignile. Vse več je zanimanja tudi na Ptuju, kjer so nepremičnine še relativno ugodne, pa tudi v Murski Soboti.

Nepremičninski strokovnjaki obenem opozarjajo, da morate vedno, ko kupujete, vedeti, kako boste to potem tudi prodali. Ni rečeno, da boste, če boste nekaj pocenili kupili, lahko to tudi drago prodali.

V Sloveniji imamo nizek stanovanjski standard

O novih stanovanjih, ki se trenutno gradijo v Ljubljani, R. S. iz Urbanističnega inštituta pravi, da pregled načrtov stanovanjskih objektov kaže, da so nekatera stanovanja med njimi primerjalno dejansko višje kakovosti tako glede uporabljenih materialov in opremljenosti kot glede velikosti oziroma uporabne površine na osebo.

“To ni napačen razvoj, kot se na splošno o tem poroča. Ker sem že večkrat v preteklosti opozoril na splošen nizek stanovanjski standard v Sloveniji (predvsem zaradi nekakovostne gradnje in minimalističnih površinskih standardov – prenaseljenost stanovanj), osebno ocenjujem, da so takšna stanovanja potrebna, ker prispevajo k dvigu stanovanjskega standarda, kar bo treba postopoma doseči,” pravi R.S..

3.000 za kvadrat je preveč za rabljeno stanovanje

Razsežnost tega problema, še posebej majhnosti stanovanj, se je jasneje manifestirala po izbruhu pandemije, ko se je moralo šolanje otrok in delo odraslih odvijati v majhnih stanovanjskih prostorih.

“Prav zaradi tega menim, da je izraz ‘luksuzna stanovanja’, ki se v zadnjem času pogosto uporablja kot opis za takšna stanovanja, neustrezen. Treba je graditi kakovostnejša in večja stanovanja. Pri tem se je treba tudi zavedati, da je cena 3.000 evrov na kvadratni meter za rabljeno stanovanje slabe kvalitete (v Ljubljani) tudi previsoka. Cene so zaradi prevelikega povpraševanja v obeh primerih previsoke, niso pa ‘luksuzne’,” pojasnjuje R.S..

Gradnja novih stanovanj po visokih cenah se bo prej ali slej ustavila, ker trg tega ni več sposoben kupiti. Na trgu so potrebni dobri projekti, ampak po cenah, ki si jih lahko privoščimo. “Štiri ali pet tisoč evrov na kvadratni meter je res preveč. Tudi 3.000 evrov na kvadratni meter za staro gradnjo je preveč,” pravi Z.M..

Nova državna stanovanja za najem

V Ljubljani je povpraševanja po stanovanjih veliko več kot ponudbe. Na vprašanje, kako bi lahko to rešili in ali bi moral Stanovanjski sklad več graditi, R. S. odgovarja, da sklad v tem trenutku že gradi veliko več, kot je kadarkoli v 30 letih obstoja.

“Medtem ko je v preteklosti sklad del stanovanj, ki jih je gradil, tudi prodal (mladim) po nižji ceni, kot je tržna, se bodo vsa nova stanovanja v prihodnje uporabljala samo za potrebe najema, kar je tudi pravilno. Tako kot je bilo že ves čas, se stanovanja, ki jih gradi stanovanjski sklad, oddajajo v najem za neprofitno najemnino, ki je še dodatno subvencionirana za določene kategorije najemnikov,” pravi R.S..

Pričakuje se, da bosta lahko republiški in ljubljanski stanovanjski sklad v prihodnje investicije še povečala, kar bodo omogočile sprejete dopolnitve stanovanjskega zakona. Nov zakon namreč omogoča dodatne možnosti financiranja dejavnosti stanovanjskih skladov.

Glede zasebnih investitorjev pa R.S. navaja, da ti gradijo, če in ko ugotovijo, da se jim to izplača. “Glavni motiv pri njih je, razumljivo, dobiček.”